קיבלתם מהבנק רשימת מסמכים למשכנתה, ובאחד הטפסים מופיעות המילים ״ייפוי כוח נוטריוני״? לפני שקובעים פגישה, כדאי לבדוק למי ניתן ייפוי הכוח ומה הוא מאפשר לעשות. תיקון לחוק הנוטריונים שנכנס לתוקף ב־3 בפברואר 2026 שינה את הדרישה לגבי ייפוי כוח לתאגיד בנקאי בעסקת משכנתה. היקף ההרשאה, זהות מקבל ייפוי הכוח ומקום הרישום חשובים יותר מכותרת הטופס.
מה השתנה בפברואר 2026?
תיקון מס׳ 12 לחוק הנוטריונים (PDF) הוסיף את סעיף 20(א1). לפי הסעיף, ייפוי כוח שניתן לתאגיד בנקאי לביצוע עסקת משכנתה יכול להיות תקף גם בלי שנוטריון ערך אותו או אימת את החתימות עליו. החריג חל גם על ביטול המשכנתה, העברתה, שינוי בתנאיה ופעולות אחרות הכרוכות ברישום העסקה. הוא אינו פטור כללי מאימות חתימה או ממסמכי הרישום.
הוראת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מ־15 במרץ 2026 (PDF) מבהירה איך השינוי מיושם בבקשות הרישום שמגיש התאגיד הבנקאי: ניתן לקבל ייפוי כוח שנחתם בפני בנקאי או עורך דין, גם אם עורך הדין המאמת אינו שלוח לפי ייפוי הכוח. בקשו מהבנק להבהיר מי מאמת את החתימה בתיק שלכם ואיזו גרסה של הטופס יש להגיש.
שלוש שאלות שעוזרות לזהות איזה מסמך קיבלתם
- למי ניתנת ההרשאה? האם מיופה הכוח הוא התאגיד הבנקאי, עורך דין שמייצג אתכם בעסקת המכר, אדם פרטי או גורם מימון אחר? סעיף 20(א1) עוסק בייפוי כוח לתאגיד בנקאי כהגדרתו בחוק. אל תניחו שהוא חל על גוף אחר רק משום שההלוואה מובטחת בנכס.
- מה רשאי מיופה הכוח לעשות? קראו את סעיפי ההרשאה. סמכות לרישום המשכנתה היא עניין אחד; סמכות להעביר בעלות או לבצע פעולות נוספות בשם בעל הזכויות מצריכה בדיקה נפרדת. אם טופס אחד משלב הרשאות, בקשו מעורך הדין בעסקה לבדוק אילו כללים חלים על כל פעולה.
- היכן רשומות הזכויות כיום? בדקו נסח טאבו או אישור זכויות מתאים, לפי סוג הרישום. כאשר הזכות עדיין אינה רשומה בטאבו, יש לברר מה דורש הגוף שמנהל את הרישום. במקרים המתאימים קיים שירות של רמ״י להפקת כתב התחייבות לרישום משכנתה; זהו מסמך אחר מייפוי הכוח לבנק.
ייפוי כוח, שטר משכנתה ואישור זכויות: מה ההבדל?
- ייפוי כוח מגדיר מי רשאי לבצע בשמכם את הפעולות המפורטות בו. בדקו את שם מיופה הכוח, את פרטי הנכס ואת גבולות ההרשאה.
- שטר משכנתה שייך להליך רישום המשכנתה. גם כשאין דרישה לנוטריון לצורך ייפוי הכוח לבנק, ממשיכים לפעול לפי הנחיות הרשות לרישום משכנתה והמסמכים הנדרשים בתיק.
- נסח טאבו או אישור זכויות מסייעים לזהות את בעלי הזכויות ואת מצב הרישום. אם אינכם יודעים מהיכן להתחיל, ראו המדריך לבחירה בין נסח טאבו לאישור זכויות.
מה להכין לפני חתימה?
- בקשו את נוסח ייפוי הכוח המלא ואת רשימת המסמכים המעודכנת לתיק המשכנתה, כולל נספחים.
- רכזו תעודות זיהוי, נסח טאבו או אישור זכויות, והמסמכים שבהם מופיעים פרטי ההלוואה והנכס. השוו את פרטי החותמים והנכס בין הטפסים לפני החתימה.
- אם הטופס עדיין מציין ״נוטריוני״, שאלו את הבנק בכתב אם הדרישה מתייחסת לייפוי כוח לתאגיד הבנקאי לרישום משכנתה או להרשאה נוספת. בקשו נוסח והוראות חתימה המתאימים לתיק. אל תמחקו מילים מהטופס על דעת עצמכם.
- בררו מי צריך לחתום, בפני מי ובאיזה פורמט הבנק יקבל את המסמך. אם אחד החותמים בחו״ל או אינו יכול להתייצב, בררו את החלופה מראש.
- שמרו עותק מלא של המסמך שנחתם ובקשו לוודא שהתקבל ונקלט לפני מועד התשלום הקבוע בחוזה.
שאלות נפוצות
האם ייפוי כוח נוטריוני בוטל גם בעסקת מכר?
לא. החריג בתיקון נוגע לייפוי כוח לתאגיד בנקאי בעסקת משכנתה. הכללים לגבי ייפוי כוח כללי או ייפוי כוח לעסקת מקרקעין הטעונה רישום נותרו בסעיף 20(א), תוך שמירה על סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין. כשחותמים גם על ייפוי כוח להעברת הזכויות בדירה, בודקים אותו בנפרד.
הבנק ביקש נוטריון. האם אפשר לוותר על הפגישה?
קודם בררו איזה מסמך הבנק מבקש ולשם איזו פעולה. אם זו הרשאה לתאגיד הבנקאי לצורך הפעולות שבחריג, הציגו לבנק את הוראת הרשות ובקשו הנחיה עדכנית. אם הובהר שנדרש אימות נוטריוני למסמך אחר, ראו מה להכין לאימות חתימה נוטריוני.
האם השינוי רלוונטי גם במחזור משכנתה?
הוא עשוי להיות רלוונטי לייפוי כוח לתאגיד הבנקאי לפעולות הרישום הכרוכות במחזור, כגון ביטול משכנתה או שינוי תנאיה. בדקו אילו פעולות יבוצעו בפועל ואילו מסמכים נדרשים מהבנק הקיים ומהבנק החדש. התיקון כשלעצמו אינו מסלק או משנה משכנתה רשומה.
בדיקת מסמכי המשכנתה והעסקה
משרד קמרי את שבתאי שילוביצקי ושות׳ מעניק ליווי בעסקאות מקרקעין ושירותי נוטריון במקרים שבהם נדרש אישור מתאים. השירות ניתן מהמשרד הראשי בעכו ומסניף ירושלים, בפריסה ארצית כמעט מלאה. לבירור ממוקד הכינו את דרישת הבנק ואת נוסח ייפוי הכוח המלא.
המידע נבדק ביום 5 בנובמבר 2026 מול נוסח החוק וההנחיות הרשמיות המקושרות במדריך. יש לבדוק את נוסח המסמכים ודרישות הגורם המטפל בתיק המסוים לפני חתימה.